Kredyt hipoteczny na B2B, JDG i umowie zlecenie

Dwie osoby, ten sam przelew na konto — 15 000 zł miesięcznie. Jedna pracuje na etacie, druga prowadzi jednoosobową działalność na ryczałcie. Pierwsza dostanie kredyt na ok. 827 000 zł. Druga — w zależności od banku — od 276 000 zł do 882 000 zł. Ta sama praca, ten sam dochód, różnica ponad 600 000 zł.

Powód jest prosty: bank nie patrzy na to, ile masz na koncie. Patrzy na dochód wyliczony według własnego algorytmu, a ten algorytm zależy od formy zatrudnienia i formy opodatkowania. Ten artykuł tłumaczy, jak liczą banki — i co możesz zrobić na rok przed złożeniem wniosku.

Cztery światy dochodu

Z perspektywy banku nie istnieje jedno „ile zarabiasz". Istnieją cztery osobne kategorie, każda z własnymi wymaganiami dokumentowymi i własnym poziomem ryzyka:

• Umowa o pracę — punkt odniesienia, najprostsza ścieżka
• Umowa zlecenie i o dzieło — akceptowane, ale wymagają udowodnienia ciągłości
• Działalność gospodarcza (JDG) — dochód liczony z dokumentacji podatkowej, metoda zależy od formy opodatkowania
• Kontrakt B2B — formalnie działalność gospodarcza, ale bank ocenia też zależność od jednego zleceniodawcy

Kluczowa zasada, która obowiązuje we wszystkich czterech: bank uśrednia dochód z okresu referencyjnego (6, 12 lub 24 miesiące) i przy tendencji spadkowej bierze wartość niższą, nie średnią. To pierwszy element, który zaskakuje przedsiębiorców.

Umowa o pracę — punkt odniesienia

Etat na czas nieokreślony to najłatwiejszy wariant. Standardowo bank wymaga 3 miesięcy stażu u obecnego pracodawcy (czasem 6, jeśli wcześniej była przerwa w zatrudnieniu) i zaświadczenia o zarobkach z ostatnich 3 miesięcy.

Umowa na czas określony to już inna sytuacja. Bank sprawdza, ile zostało do końca umowy — zwykle musi to być minimum 6, a często 12 miesięcypo planowanej dacie uruchomienia kredytu. Umowa kończąca się za 3 miesiące praktycznie uniemożliwia uzyskanie kredytu, nawet przy wysokich zarobkach.

Umowa zlecenie i o dzieło — liczy się ciągłość

Banki traktują zlecenie jako dochód z niestabilnego źródła, ale nie odrzucają go automatycznie. Warunkiem jest udowodnienie, że współpraca jest powtarzalna, a nie jednorazowa. Typowe wymagania:

• 6–12 miesięcy historii u tego samego zleceniodawcy (część banków wymaga 24)
• Regularne wpływy na konto — wyciągi za cały okres referencyjny
• Odprowadzane składki ZUS — zlecenie bez ZUS jest oceniane znacznie gorzej
• Zaświadczenie od zleceniodawcy o okresie współpracy i deklaracji jej kontynuacji

Ważne zastrzeżenie: część banków nie akceptuje zlecenia jako jedynego źródła dochodu — wymaga równolegle etatu lub innego stałego przychodu. Inne akceptują je samodzielnie. To nie jest kwestia negocjacji, tylko wewnętrznej polityki, dlatego przy zleceniu porównanie ofert w kilku bankach jest obowiązkowe.

Umowa o dzieło jest najtrudniejsza — brak składek ZUS i jednorazowy charakter powodują, że wiele banków wlicza ją jedynie jako dochód uzupełniający, a nie podstawowy.

Działalność gospodarcza — tu zaczynają się schody

Przy JDG bank potrzebuje zwykle 12 lub 24 miesięcy prowadzenia działalności oraz kompletu dokumentów: PIT za poprzedni rok, księgi przychodów i rozchodów (lub ewidencji przychodów) za rok bieżący, zaświadczeń o niezaleganiu z ZUS i US oraz wyciągów z konta firmowego.

Sposób wyliczenia dochodu zależy od formy opodatkowania — i to jest moment, w którym większość przedsiębiorców traci zdolność kredytową, nie wiedząc nawet, że coś stracili.

Skala podatkowa i podatek liniowy

Tu jest stosunkowo uczciwie: bank bierze dochód z dokumentacji (przychód minus koszty), odejmuje podatek i składki, uśrednia z okresu referencyjnego. Problem polega na tym, że każda optymalizacja podatkowa działa przeciwko Tobie:

• Jednorazowe zakupy — nowy samochód czy sprzęt wrzucony w koszty obniża dochód dokładnie w okresie, który bada bank
• Amortyzacja — obniża dochód podatkowy, choć nie jest realnym wydatkiem gotówkowym. Część banków dolicza ją z powrotem do dochodu, część nie — warto o to zapytać
• Strata w którymkolwiek miesiącu — potrafi wyzerować średnią lub skłonić bank do przyjęcia wartości z gorszego roku

Ryczałt ewidencjonowany — pułapka wskaźnika

Przy ryczałcie bank nie widzi Twoich kosztów — ewidencja przychodów ich po prostu nie zawiera. Nie mając danych, bank stosuje własny wskaźnik korygujący: zakłada, jaki procent przychodu stanowi realny dochód.

I tu tkwi sedno problemu: wskaźnik ten waha się mniej więcej od 25% do 90% w zależności od banku, stawki ryczałtu i branży (kodu PKD). Ta sama firma, ten sam przychód, ta sama dokumentacja — a wyliczony dochód różni się nawet trzykrotnie. Niektóre banki dodatkowo aktualizują te wskaźniki w trakcie roku, różnicując je według zawodu przedsiębiorcy.

Ile to realnie kosztuje — konkretne liczby

Porównajmy dwie osoby, którym na koncie zostaje tyle samo. Założenia: oprocentowanie 5,85% (WIBOR ok. 3,85% + marża 2,0%), okres 25 lat, rata maksymalnie 35% dochodu liczonego przez bank.

Marek nie zmienił niczego w swojej firmie. Zmienił tylko okienko, w którym złożył wniosek — i rozstrzał wyniósł ponad 600 000 zł. To najważniejszy praktyczny wniosek całego artykułu: przy ryczałcie wybór banku ma większe znaczenie niż jakikolwiek inny parametr kredytu, łącznie z marżą.

Kontrakt B2B — wysoki dochód, wyższe wymagania

B2B to formalnie działalność gospodarcza, więc obowiązują wszystkie reguły z poprzedniej sekcji. Bank dokłada jednak własną ocenę ryzyka specyficzną dla kontraktów:

• Staż zwykle krótszy niż przy klasycznej JDG — przy B2B wiele banków akceptuje już 6 miesięcy, podczas gdy przy działalności handlowej czy usługowej wymaga 12–24
• Zależność od jednego zleceniodawcy — 100% przychodu od jednego klienta bank czyta jako ryzyko, zbliżone do umowy o pracę bez ochrony kodeksu pracy
• Okres wypowiedzenia w kontrakcie — 1 miesiąc oceniany jest gorzej niż 3 miesiące
• Umowa na czas nieokreślony jest wyraźnie lepiej punktowana niż kontrakt kończący się za pół roku
• Poprzedni etat u tego samego klienta — przejście z etatu na B2B w tej samej firmie część banków traktuje jako kontynuację zatrudnienia i zalicza wcześniejszy staż

Ten ostatni punkt jest zaskakująco często pomijany. Jeśli planujesz przejście na B2B u dotychczasowego pracodawcy i kredyt w perspektywie roku — zapytaj o to wprost, zanim zaczniesz kompletować dokumenty.

Bufor bezpieczeństwa — dodatkowa warstwa

Niezależnie od formy zatrudnienia bank nie liczy raty przy dzisiejszym oprocentowaniu. Zgodnie z Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego musi sprawdzić, czy poradzisz sobie także wtedy, gdy stopy wzrosną — dolicza do oprocentowania bufor bezpieczeństwa (minimum 2,5 punktu procentowego, przy oprocentowaniu zmiennym odpowiednio wyższy).

W praktyce oznacza to, że przy realnym oprocentowaniu 5,85% zdolność liczona jest tak, jakby kredyt kosztował 8,35% lub więcej. To dlatego wyliczenia z kalkulatora bywają wyższe niż decyzja banku — kalkulator pokazuje ratę, którą faktycznie zapłacisz, bank testuje scenariusz pesymistyczny. Ten sam mechanizm sprawia, że wybór stałego oprocentowania może podnieść dostępną kwotę kredytu — bufor przy stałej stopie jest niższy.

Co zrobić na 12 miesięcy przed wnioskiem

Zdolności kredytowej przedsiębiorcy nie da się poprawić w tydzień — okres referencyjny obejmuje 12 lub 24 miesiące wstecz. Dlatego przygotowanie zaczyna się rok wcześniej:

• Wstrzymaj duże zakupy w koszty — nowy samochód czy sprzęt kupiony w okresie referencyjnym bezpośrednio obniża dochód widziany przez bank (dotyczy skali i liniowego)
• Rozważ, czy optymalizacja podatkowa nadal się opłaca — kilka tysięcy złotych zaoszczędzone na podatku może kosztować sto tysięcy zdolności kredytowej
• Zadbaj o brak zaległości w ZUS i US — zaświadczenia o niezaleganiu są obowiązkowe, a jedna zaległość potrafi zablokować wniosek
• Nie zmieniaj formy opodatkowania tuż przed wnioskiem — bank będzie miał niepełny obraz i przyjmie wariant ostrożniejszy
• Zamknij niepotrzebne karty kredytowe i limity — bank liczy cały limit jako zobowiązanie, nawet jeśli go nie używasz
• Dbaj o regularne wpływy firmowe — sezonowość i przestoje obniżają uśredniony dochód
• Zbieraj wkład własny — przy nietypowej formie dochodu wyższy wkład realnie poprawia decyzję banku

Praktyczna kolejność działań

• Policz zdolność samodzielnie — zacznij od własnego wyliczenia, żeby wiedzieć, o jakiej kwocie rozmawiasz
• Sprawdź, jak bank policzy Twój dochód — przy ryczałcie zapytaj wprost o wskaźnik korygujący dla Twojego PKD, jeszcze przed złożeniem wniosku
• Porównaj minimum 4–5 banków — przy etacie różnice są kosmetyczne, przy działalności decydują o dostępności kredytu w ogóle
• Porównuj oferty po RRSO, a nie po samym oprocentowaniu — dopiero gdy masz już kilka pozytywnych decyzji
• Rozważ współkredytobiorcę na etacie — partner z umową o pracę stabilizuje ocenę całego wniosku

Podsumowanie

Forma zatrudnienia nie zamyka drogi do kredytu hipotecznego — zmienia natomiast sposób, w jaki bank czyta Twoje pieniądze. Na etacie liczy się to, co widzi w zaświadczeniu. Na zleceniu — ciągłość współpracy i składki ZUS. Na działalności — dokumentacja podatkowa, a przy ryczałcie wręcz arbitralny wskaźnik korygujący, który potrafi zmienić dostępną kwotę kredytu o kilkaset tysięcy złotych.

Dwa wnioski praktyczne. Po pierwsze: przygotowanie zaczyna się rok przed wnioskiem, bo bank patrzy wstecz, nie w przód. Po drugie: przy dochodzie innym niż etat wybór banku jest ważniejszy od negocjacji marży — różnica w metodzie liczenia dochodu przebija każdą różnicę w cenie kredytu.

Zanim zaczniesz rozmowy z bankami, warto wiedzieć, jakiego dochodu wymaga kwota, o której myślisz — a potem sprawdzić w kalkulatorze, jak zmienia się rata przy różnych scenariuszach.